古家付き土地にはどのようなメリットやデメリットがあるのか
古家付き土地とは、価値がほぼない住宅が建っている土地のことを指します。
通常、このような物件は「土地※現況古家あり」として販売されます。
ただし、古家付き土地が販売される場合や中古住宅として販売される場合には明確な基準は存在しないため、木造住宅の法定耐用年数である22年以上経過している住宅が古家として扱われる傾向にあります。
つまり、古家付き土地を購入するときには、ほとんどが老朽化が進み傷みが激しい住宅が含まれていると考えるべきですが、一部では手を入れれば住むことができる状態の住宅もあります。
古家付き土地は、古家の解体費用がかかることを考慮して土地の価格が下げられて販売されていることが一般的です。
メリット
また、古家付き土地のメリットとしては、周辺の土地相場よりも安い価格で購入できることが挙げられます。
もし古家が少しリフォームすればまだ住居として利用可能な状態であれば、比較的安価にマイホームを手に入れることができます。
さらに、古家があることで、新築前の土地の状態を具体的にイメージすることができる点もメリットです。
例えば、古家があることで日当たりや建物の配置、ボリューム感などを確認することができ、将来的な家の計画やデザインに役立つでしょう。
ただし、古家を解体して新築を行いたい場合には、解体費用は買主が手配し負担することが基本です。
デメリット
また、古家付き土地のデメリットとしては、古家の状態が大変悪く、解体する必要がある場合には追加の費用や手続きが発生する可能性があることです。
また、古家の建物や設備が使い物にならない場合は、リフォームや修繕費用がかかることも考えておかなければなりません。
総合的に考えると、古家付き土地の購入は、コスト面でお得な場合もありますが、古家の状態や解体にかかる費用などをしっかりと考え把握しておく必要があります。
古家がまだ利用可能な状態であれば、リフォームやリノベーションを行うことで、自分好みの住まいを手に入れることができるかもしれません。
しかし、解体が必要な場合には、その負担なども考慮して判断する必要があります。
古家の解体に伴う費用の目安
住宅を解体する際には、構造や大きさ、立地条件などが主な要素となり、解体費用が決まります。
木造住宅の場合、延床面積によっては1坪あたり約4万円から5万円程度の費用がかかると言われています。
ただし、接道状況によっては重機や大型トラックが入ることができず、手作業が主体となる場合があります。
そのため、手作業による解体は費用が高くなる傾向があります。
また、塀やカーポート、庭木なども撤去しなければならないため、これらの撤去費用も別途加算されます。
解体に伴う追加の費用やデメリット
住宅の解体費用だけでなく、他にもいくつかの追加費用やデメリットが考えられます。
例えば、解体後の整地や住宅の滅失登記に伴う費用が発生する場合があります。
また、解体費用に加えて塀や庭木の撤去費用が掛かるケースもあります。
さらには、古家を解体する過程で、建物の基礎や浄化水槽などが地中から発見される可能性もあります。
これにより、追加の撤去費用が発生するリスクがあるため、費用がかさむ可能性もあります。
また、引き渡し条件を決める際には、余分な処分費用が発生しないようにするため、住宅内に家具などの物品が残らない取り決めをすることが望ましいです。
さらに、地中障害物として以前に建っていた基礎や浄化水槽が発見された場合、購入者が売主に対し追加の撤去費用を請求することも考えられます。
ただし、法律上は購入者が瑕疵の事実を知った後1年以内に通知し、その後5年以内に権利を行使する必要があります。
しかし、売買契約時に特約が設けられている場合、契約不適合責任が生じる期間が短縮されることもあります。
なお、売主が不動産会社の場合は、契約不適合責任が生じる期間が2年以上となる特約でなければ無効とされます。
まとめ
古家の解体には、解体費用の他にも追加費用やデメリットがあることを念頭に置くべきです。
解体費用は構造や大きさ、立地条件によって決まりますが、手作業が必要になる場合や、塀や庭木の撤去費用が加算される場合も考慮する必要があります。
また、解体中に地中から基礎や浄化水槽などが発見されると、追加の撤去費用が発生する可能性もあるため注意が必要です。
引き渡し条件や売買契約時の特約など、費用がかさむリスクを軽減するための取り決めも重要です。
早急に解体を進め、地中障害物が出た場合には迅速に売主に連絡し、撤去費用が自己負担にならないようにすることも大切です。
古家リノベーションでの購入についての注意点
都心部など住宅が密集しているエリアでは、相場の2倍以上の費用がかかる場合もあります。
古い家をリノベーションして暮らすことを考える際には、建物の状態によっては、リノベーションが必要になることもあるため、注意が必要です。
古い家をリノベーションする場合は、建物の躯体の状況を確認するために、建築士などにホームインスペクションを依頼することが重要です。
建物の状態によっては、リノベーションに新築と同程度の費用がかかることもありますので、購入前にどのくらいの費用を見込めば住めるかを把握することが大切です。
さらに、耐震性の面でも注意が必要です。
1981年6月以降に確認申請が下りた住宅が耐震基準の一つとされています。
そのタイミングで建築基準法の耐震基準が大幅に変更されたため、1982年以前に建てられた住宅で安全に暮らすためには、耐震補強工事が必要になることもあります。
また、1982年以降の建物でも耐震補強が必要な場合が多いです。
また、古家付き土地を販売する場合には、契約不適合責任を免責することも可能ですが、その場合は建物の使用については自己責任となるため、注意が必要です。
以上のポイントを把握し、古家リノベーションでの購入を検討する際には、デメリットも理解した上で慎重に判断することが重要です。
