再建築不可物件とは？
中古の一戸建て住宅を探している際に、「再建築不可」という表示を見かけることがあります。
再建築不可物件とは、基本的には新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
これは、建築基準法第43条の「接道義務」を果たしていないためです。
再建築不可物件が存在する理由
都市計画区域や準都市計画区域では、接道義務というルールがあります。
具体的には、建物を建てるためには幅員が4m以上の道路に2m以上接しなければなりません。
これは、緊急車両が通行できるようにするための規定です。
しかし、義務を果たしていない土地では、建物を再建築することはできません。
再建築不可物件が存在する理由は、この接道義務を満たしていないからです。
たとえば、建築基準法上の道路と接していない場合や、接している道路が幅員4m未満である場合、または接する幅が2m未満である場合などです。
したがって、再建築不可物件は、接道義務を満たしていない土地であるため、新たに建物を建てることができないのです。
これが再建築不可物件の存在する理由です。
再建築不可物件のメリット
価格が安い、リフォームができる、将来的な再建築の可能性がある 再建築不可物件を購入するメリットは、いくつかあります。
まず、価格が安いことが挙げられます。
再建築ができないという制約があるため、同じ立地条件や広さの物件と比べて価格が大幅に抑えられています。
特に相場に比べて半額近くまで下がるケースも珍しくありません。
ですので、予算に制限のある方やお得に物件を購入したい方にとって魅力的な選択肢となります。
また、再建築不可物件であっても、一定範囲のリフォームは可能です。
再建築不可とはいえ、少なからず改修やリノベーションは行うことができます。
これにより、気に入った物件を自分の好みや生活スタイルに合わせてカスタマイズすることができます。
また、購入価格を抑えられることから、リフォームに費用をかけることも可能です。
さらに、将来的に再建築の可能性があるという点もメリットの一つです。
建築基準法や都市計画法などの関連法規が変更され、再建築の制限が解除される可能性は十分にあります。
その場合、再建築不可の物件でも取り壊して新たな建物を建てることができるようになります。
したがって、将来的な需要の変化や規制の緩和により、再建築が可能になる可能性があることを考慮することも重要です。
以上のように、再建築不可物件を購入することには、価格が安い、リフォームができる、将来的な再建築の可能性があるというメリットがあります。
ただし、再建築不可という制約を受けることも念頭に置いておく必要があります。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件には、いくつかのデメリットがあります。
その中でも特に重要なデメリットは、建て替えができない点です。
再建築不可物件では、自主的な建て替えだけでなく、火災や台風などの災害による倒壊や焼失の場合でも再建築が認められません。
災害リスクは耐震性や補強によってある程度軽減されることもありますが、被害のリスクをゼロにすることはできません。
そのため、再建築不可物件を購入する際は、デメリットを十分に理解しておくことが重要です。
また、再建築不可物件のもうひとつのデメリットは、地質調査が難しい場合があることです。
接道義務を果たしていない土地は、通常道路から奥まった場所に位置しているため、敷地の使い方に制約があります。
地面がむき出しでない場合には、地質調査が困難となることもあります。
地質調査ができなければ、建物の耐震補強やリフォームができない可能性があるため、購入前にしっかりと確認する必要があります。
さらに、再建築不可物件のもうひとつの大きなデメリットは、住宅ローンの利用が難しいことです。
再建築不可物件の担保価値は通常の物件よりも低くなるため、住宅ローンの審査は通常よりも厳しいです。
また、一部の金融機関は再建築不可物件での住宅ローン利用を認めていないこともあります。
そのため、一括購入できない場合は、計画を見直さなければならないことも考えられます。
再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？
再建築不可物件は、通常はかなりの年数が経過しているため、多くの場合、リフォームを前提として購入を検討する人も少なくありません。
しかし、どんなリフォームでも施工が認められるわけではありません。
リフォームできる範囲は「建築確認検査が不要な工事のみ」という点に注意が必要です。
建築確認検査は、建物を新築したり大規模な修繕を行ったりする際に、都道府県や市などの建築確認検査機関に対して建築計画が建築基準法に適合していることを確認させる手続きです。
主な目的は、設計や敷地の使用方法が建築基準法に適合しているかを確認することですので、再建築が禁止されている土地では建築確認申請が通りません。
したがって、リフォームを行う場合は、建築確認申請が必要ない範囲で計画を立てる必要があります。
具体的には、以下のようなリフォーム工事が建築確認不要とされています：水回りの設備の入れ替え、壁や床の張り替え、10平米以内の増築、主要構造部の50％未満の修繕などが挙げられます。
ただし、増築や大規模な修繕を行う場合は、設計士などの専門家と相談し、具体的な範囲を確認することが重要です。
再建築を可能にする方法
再建築不可物件であっても、接道義務を満たせば、新たに建物を建てることができる場合があります。
具体的な方法について見ていきましょう。
一つは、隣接した土地を購入し、接道部分の幅を広げたり、より広い道路への接道を実現する方法です。
もしくは、隣接地の一部を借りて接道義務を果たす方法もあります。
別の方法としては、セットバックという敷地の一部を後退させ、道幅を確保する方法があります。
セットバックとは、接道はしているけれども、前面道路の幅が4m未満の場合、道路の幅の条件を満たすために、道路側の土地を少し後退させることができることがあります。
このようにして、再建築不可の状態を解消することができます。
建築基準法43条の但し書き道路とは
建築基準法の43条の但し書き道路許可を申請する必要があります。
43条の但し書き道路の条件
43条の但し書き道路に接道するためには、以下の条件を満たす必要があります。
1. 敷地の周囲に広い空き地があること
2. 特定行政庁（建築主事を置いている都道府県や市町村）によって安全性や防火性が認定されていること
3. 建築審査会の同意を得ていること
建築審査会とは
建築審査会は、建築主事を置いている都道府県や市町村に設置されている組織です。
ただし書き道路として認定されるかどうかは、安全性や防火性だけでなく、周辺環境や建物の階数、周囲の権利関係などによっても異なります。
ですので、必ずしも許可が得られるとは限りません。
審査に通らなかった場合には、改めて接道義務を満たすよう求められることもあります。
まとめ
もしも再建築不可物件を購入する場合には、建て替えができない可能性も考慮に入れる必要があります。
小規模なリフォームや増築であれば、特に問題なく実施することができますし、購入価格が安い分、リフォームに十分な費用をかけることもできるでしょう。
ただ、台風や火災による倒壊や焼失などの場合には、再建築は認められませんので、注意が必要です。
きちんと条件を満たせば、再建築許可を得ることも可能です。
