住宅を買う際に、最初に「新築と中古のどっちを選ぶか」という問題で迷うことが多いと思います。
新築と中古、どちらにも良い点と悪い点がありますので、後で後悔しないためにも正しい情報を知っておくことが重要です。
ですので、今回は住宅購入に興味がある方に、中古住宅の良い点や購入時にかかる様々な費用について詳しく説明したいと思います。
また、仲介手数料の見積もりもご紹介しますので、参考にしてみてください。
中古住宅のメリット
中古住宅の一番の利点は、なんと言っても「新築住宅と比べて価格が手頃で、買いやすい」ということです。
一般的に、古い建物は設備が整っていなかったり、見た目が損なわれていたりすることが多くあります。
ですから、人々がそこに住みたいという需要が減少し、結果として物件価格全体が安くなってしまうのです。
中古の住宅を購入すると、その後に手を加えて理想的なマイホームにすることができます。
具体的には、リノベーションやリフォームを行います。
工事の内容によりますが、十分な工事をすることで、新築住宅と同様の状態にすることも可能です。
このように、中古住宅を購入する際には、工事費を含めた総費用を考慮しても、新築住宅を購入するよりも安く済むケースもあります。
中古住宅には独自の利点があります。
まず、実際に建物を見てから購入できるという点です。
これは新築住宅にはない特典です。
注文住宅では、建設前に予想していたとは異なる竣工物件を受け取るというリスクがありますが、中古住宅ではその心配はありません。
また、注文住宅の場合、建設エリアや区画に制限があるため、条件に合致する土地探しの手間が必要です。
しかし、中古住宅はこのような制約がないため、より簡単に理想の物件を見つけることができます。
さらに、建築完了まで待つ必要もないため、入居までの時間が大幅に短縮されます。
新築の注文住宅や建売住宅では、入居時に「水道負担金や給水分担金」という費用が発生します。
これは、建物に市の水道を引くために必要な費用であり、一度だけ支払われます。
同様に、新築マンションでは「修繕積立基金」という費用も入居時に支払われます。
これは、将来的な建物の修繕やメンテナンスのために積み立てられる費用です。
しかし、中古住宅ではこれらの費用を支払う必要がありません。
つまり、物件価格が新築に比べて安いだけでなく、入居時に支払う諸費用まで考慮に入れると、住宅購入にかかる費用をかなり抑えることができます。
これは、中古住宅ならではの魅力と言えるでしょう。
中古住宅の購入時にかかる諸費用
中古住宅の魅力を知ることで、ますます中古住宅の購入への意欲が高まっている方も多いのではないでしょうか。
しかし、中古住宅を購入する際には、新築住宅と同じように物件価格以外にも「税金」「住宅ローン関連」「仲介手数料」といったさまざまな諸費用がかかります。
これらの詳細についてもしっかりと理解しておきましょう。
まず、税金についてです。
次に、住宅ローン関連の費用です。
これらの費用をしっかりと把握し、購入計画を立てることで、スムーズな取引ができるはずです。
仲介手数料
不動産を購入する際には、物件を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料がかかることがあります。
この手数料は、第三者が所有している物件を仲介してもらった場合にのみ支払われる費用です。
例えば、相談した不動産会社が所有している物件を直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料の金額は数百万円にもなることがあり、住宅購入の前にどれくらいの費用がかかるかを把握しておくことが重要です。
次に、仲介手数料の詳細について解説します。
税金
住宅を購入する際にかかる税金は、主に「購入時」と「購入後」で区分されます。
まず、購入時にかかる税金としては、以下の3つがあります。
まず、印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要な税金です。
この税金の額は、契約書に記載された金額に基づいて異なります。
例えば、売買金額が「1000万円を超え5000万円以下」であれば、2万円が課税されます。
一方、「5000万円を超え1億円以下」であれば、6万円が課税されます。
ただし、2022年3月31日までに作成された契約書には、軽減税率が適用される場合がありますので、該当する場合は上記の金額よりも低くなることがあります。
次に、不動産取得税です。
この税金は、土地や建物などの不動産を取得した際に課されるものです。
不動産を取得してから、約半年から1年半ほど経過した後に都道府県から納税通知書が送られてきますので、それをもとに納税手続きを行います。
登録免許税も購入時に支払う税金の一つです。
これは、不動産の売買契約を登記する際に課される税金です。
登記手続きを行う際には、売買金額に一定の割合が乗じられて課税されます。
一方、購入後にかかる税金としては、主に「固定資産税」と「都市計画税」があります。
固定資産税は、不動産を所有している期間ごとに課税される税金で、毎年市町村から納税通知書が送られてきます。
納税額は、不動産の評価額と税率に基づいて計算されます。
都市計画税は、不動産の都市計画道路に面している場合に課される税金で、固定資産税とは別に支払う必要があります。
住宅を購入する際には、これらの税金について事前に十分な情報収集を行い、予算に含めておくことが重要です。
また、専門家に相談することもおすすめです。
住宅ローン関連
住宅ローンに関連する諸費用には、いくつかの項目があります。
一つ目は、「金銭消費貸借契約書の印紙代」です。
これは、住宅ローン契約を結ぶための書類で、不動産売買契約書のように正式な契約書として印紙税を納める必要があります。
ただし、不動産売買契約書とは異なり、印紙税の軽減措置は適用されませんのでご注意ください。
二つ目は、「融資手数料」です。
これは、住宅ローンを提供している金融機関へ支払う手数料です。
また、三つ目は「ローン保証料」で、返済が滞ってしまった場合に保証してくれる保証会社へ支払う手数料です。
ただし、融資手数料やローン保証料は、利用する住宅ローンの種類や金融機関によって異なります。
費用をできるだけ抑えたい場合は、複数の金融機関に相談してみることをおすすめします。
しかし、金融機関によっては、融資手数料が安くてもローン保証料が高かったり、逆になったりすることもありますので、総合的に安くなるところを選ぶことがポイントです。
その他に、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険料」も発生します。
これは、借主が万が一の場合でも、残された家族が返済に困らないように加入する生命保険の保険料です。
多くの場合、毎月の返済額に保険料が含まれていますので、契約する際にはよく確認してください。
仲介手数料はいくら
諸費用の中で、仲介手数料はしばしば高額になることがあり、その事実に不安を抱いている方もいらっしゃるかもしれませんね。
しかし、お心配なく、重要なのは住宅を購入する前に具体的な金額を把握し、それに備えることです。
仲介手数料の基本
仲介手数料には、不動産会社が自由に定められるものではなく、宅地建物取引業法（通称宅建業法）によって上限が設けられていることを知っておく必要があります。
さらに、宅建業者は、国土交通大臣が定めた仲介手数料を自社の事務所に掲示する義務も負っています。
上限額を超えた料金を請求したり、事務所に手数料を掲示していない状態は違法行為となるため、仲介手数料が明確でない場合は事前に明示してもらうようにしましょう。
中古住宅の売買では、複数の不動産会社を介して取引が進められる場合もありますが、報酬の限度額は「代理契約上の最高額」と定められています。
例えば、一社に仲介を依頼した後に別の不動産会社と取引が成立した場合でも、依頼主が支払う上限額は最初に依頼した不動産会社の手数料です。
つまり、2社以上が関与する取引でも、支払う仲介手数料の上限は比例して増えることはありません。
このように、仲介手数料は宅建業法によって上限が定められていますが、下限は設けられていません。
したがって、多くの不動産会社では上限額が相場となっているようです。
諸費用をできるだけ抑えたい場合は、値引き交渉を行ったり、仲介手数料が安い不動産会社に相談することをおすすめします。
仲介手数料の上限額
不動産の売買において、仲介手数料の上限額は、物件の取引価格によって異なります。
具体的な上限額は、以下の通りです。
1. 取引価格が200万円以下の場合、仲介手数料の上限は取引価格の5%です。
2. 取引価格が200万円を超え400万円以下の場合、仲介手数料の上限は取引価格の4%です。
3. 取引価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は取引価格の3%です。
計算式を見ると、それほど難しくないと思われるかもしれません。
しかし、注意しなければならないのは、各価格区分で計算した金額を最後に合算することです。
例えば、取引価格が1000万円の物件を購入する場合、まず「200万円までの部分（200万円×5％）」、「200万円を超え400万円までの部分（200万円×4％）」、「400万円を超える部分（600万円×3％）」をそれぞれ計算し、最後にそれらを足し合わせなければなりません。
このような計算を毎回行うのは手間がかかるため、売買価格が400万円を超える場合は、一般的には「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算することが一般的です。
まとめ
中古住宅は、新築住宅にはない利点がいくつもあります。
しかし、中古住宅には新築住宅にはない固定資産税などの清算金が発生するため、そのような諸費用にも注意が必要です。
特に仲介手数料は、新築住宅と同じ計算式を使用するため、他の諸費用と比べて高くなる傾向があります。
一般的に、中古住宅を購入する際にかかる諸費用の総額は物件価格の約5～10%程度と言われています。
自分のマイホームを購入する際に予算を考慮するときには、このような諸費用の金額も念頭に置いて考えてください。
